The rise of the circular economy and the arrival of the ESG trend:
New thinking in commercial real estate
循環經濟當道，ESG 潮流來臨
商業不動產新思維
文 / 張晋家Wilson
國立政治大學 地政研究所
國立成功大學 航空太空工程研究所
國立中興大學 應用數學系
December 01, 2023
ESG 潮流來臨，企業必經之路？
根據晨星 (Morningstar) 統計全球永續概念基金規模顯示，到 2021 年 Q2，全球永續投資基金總資產規模已突破 2.4 兆美元( 圖1)，若將 ETF 相關數額加入統計更達到 4.5 兆美元之譜( 圖2)，較 2020 年成長 21%。台灣永續投資基金總資產規模也高達 1,858億新台幣，較 2020 年同期增長 53%，ESG 投資已成市場顯學。勤業眾信會計事務所亦預期，全球 53% 金融機構認為永續投資將是未來市場的關鍵因素，投資人未來關注的焦點將從企業 EPS 擴及至 ESG。
當APPLE 承諾將在 2030 年對公司業務、製造供應鏈和產品生命週期實現碳中和，Amazon 倡導氣候宣言並承諾到 2040 年實現碳排放淨零，且寶僑(P&G)、惠普(HP)、Nespresso 等 86 家企業紛紛響應，ESG 概念的影響力不僅止於歐美，遠在台灣的企業也感受到這股壓力，必須更積極回應這波減碳浪潮的到來，ESG 觀念的建立，對企業來說已不是競爭力而是生存力。台積電承諾於 2050 年達到淨零排放目標，同時還有宏碁、台達電、友達等企業響應，同時中鋼、中華電信、日月光、中鼎、台泥、亞泥等 26 家公司也共同籌設台灣淨零排放協會，並承諾將積極透過行動、第三方驗證、資訊透明與教育等方式鼓勵產業界積極投入轉型。
與此同時，金管會公告的「公司治理 3.0 – 永續發展藍圖」規定中，特別重視企業 ESG議題，要求實收資本額達 20 億元的上市櫃公司，自 2023 年起應編製並申報 CSR 永續報告書，及擴大永續報告書應取得第三方驗證之範圍，包括金融業及化工業，並自 2024 年起全體上市櫃公司適用，未來越來越多企業必須公告企業 CSR 報告，企業的 ESG 作為也將攤在陽光下受到公評。( 圖3)
具有 ESG 概念設計的辦公室是公司重要資產
Google 在 2022 年 1 月買入位於倫敦的頂級辦公室，這個由英國的資產管理公司 Legal & General Investment Management (LGIM) 所打造的商業不動產：Central Saint Giles ( 圖4、5)，擁有許多ESG 相關認證，並獲得了 BREEAM 優質等級認證，空氣品質與永續性也分別獲得 AirRated Platinum 和 Ska Gold 等級認證。這座大樓辦公大樓的重點包含健康空間、花園露台、娛樂空間，可以提供員工良好的工作環境；以及地下停車場採用電動車 EV 充電站，這些都是打造永續辦公室的重要環節。在過去，Google 對辦公室的設置條件大多僅考量地點、面積等常見指標；但如今，Google 在全球設立辦公室時，已將永續發展列為必要條件；在台灣，Google 決定據點最直接的指標就是建築物必須取得 LEED 或綠建築認證。
事實上，建築在企業運作的日常運作中，是將員工聚集在一起並支持他們發揮最佳狀態的地方，但同時，建築在碳排放中佔很大比例，在碳排放的淨零目標中發揮著關鍵作用。根據 Havard Business Review (哈佛商業評論)引用的數份研究報告顯示，擁有 ESG 資產的企業通常擁有更快速的商業成長。作為公司品牌和企業文化的體現，辦公室等工作場所不僅是 ESG 概念展示的一部分，也是向員工與來訪賓客傳遞這些概念的重要媒介。美國第五大會計事務所 RSM US LLP 的 ESG 部門合夥人 Anthony DeCandido 表示：「實證研究表明 ESG 環境與公司資產可以提高企業投資業績，因此企業管理層應將 ESG 計劃的採用視為優先業務。擁有 ESG 形象的公司能夠吸引頂尖人才，因此對於家族企業來說可以吸引到更有抱負的年輕世代參與公司治理。」
(Aligning investment practices with ESG goals allows high net worth families to establish a purposeful legacy that extends beyond lasting wealth. There is also strong empirical research showing ESG can increase investment performance, so family offices should view ESG program adoption as smart business. Moreover, family offices might want to consider following the lead of private equity funds choosing to prioritize ESG because of its many side benefits, such as attracting top talent. For family offices, the goal could be to engage younger, more aspirational offspring in the family business.) 《Why ESG matters to family offices ？ RSM US LLP-2022/03/11》
什麼是 ESG ？
ESG 分別是環境保護（E，Environmental）、社會責任（S，Social）以及公司治理（G，governance）的縮寫，是一種新型態評估企業的數據與指標，ESG 代表的是企業社會責任，許多企業或投資人會將 ESG 評分，視為評估一間企業是否永續經營重要的指標及投資決策。另一個容易和 ESG 混淆的概念是 CSR，企業社會責任（CSR，corporate social responsibility），事實上，我們可以將其理解為 CSR 是一個廣泛的概念，而 ESG 則是如何實踐 CSR 的原則，從環境、社會、公司經營評估一家企業的永續（sustainability）發展指標。換句話說，可以將「永續經營」理解為企業追求的大方向，CSR 是主要概念，而 ESG 則是衡量指標。
環境保護（Environmental）
代表企業需重視環境永續議題，E 指標的範圍涵蓋溫室氣體排放、減少碳排放、氣候變遷、環境永續、碳排放量、汙染處理等環境污染防治與控制。對企業來說，大部分的產業都有設置建築的需求，而這些建築通常也會是企業最大量體的營運設施，如：辦公室、廠房等等，建築物的碳排放足跡追蹤、綠化的程度可作為檢測企業重視 E程度最直接的標準之一。其他尚有隨著數位資料儲存的需求不斷的擴大，有些企業也開始尋求公司內部資料中心，以透過提升用電效率、調整散熱機制來確保 PUE（能源使用效率），亦有企業將資訊中心移轉至雲端。
社會責任（Social）
涵蓋包括企業如何管理與員工、供應商、客戶和、工作環境、資訊安全、 供應商、社區計畫等多樣化與共融等受產業影響之利害關係人各面向。在企業內部來說，ESG 中的 S，是加強對員工社交活動和幸福感的關注，鼓勵人們回到辦公室並重建因長期在家工作 (Work from Home) 而失去社會性的重要方式，並透過辦公室鼓勵運動、步行會議和戶外空間等各種具有特色的工作模式以提升辦公室的永續性。
公司治理（Governance）
涵蓋公司管理高層、主管薪酬、審計、內部控管、股東權利、企業道德 、資訊透明、董事多元、企業合規等穩定度及聲譽相關議題。G 指標關注公司內部治理情況，即公司應透過制度或機制，協調公司與所有利益相關者之間的利益關係，以此保證公司決策的邏輯性，最終維護公司各方面利益。這些制度或機制包括：公司內部的貪污受賄處理、反不正當競爭、風險與危機管理、稅收策略標準、公平的勞動實踐、商業行為準則等。如果公司能夠將環境 (E) 和社會 (S) 視為利益相關者，並結合合理的公司治理 (G) 制度協調，則可以最大程度實現環境、社會與企業自身的可持續發展。
EGS 與綠建築的關聯性
台灣自 1999 年開始推行綠建築認證，並於 2007 年進一步推動綠建築分級評估制度，而依據我國的綠色建築認證標準，若想通過評定取得 EEWH 標章，須符合 9 大評估指標系統，包含：「綠化量」、「基地保水」、「水資源」、「日常節能」、「二氧化碳減量」、「廢棄物減量」、「污水垃圾改善」、「生物多樣性」及「室內環境」。其他常見的綠建築認證還有 LEED、WELL 與前面提到的 BREEM 等認證。( 圖6)
根據摩根史坦利 MSCI 所發佈的 ESG 指數，在環境、社會、公司治理 3 個面向底下，設置了 10 大相關主題和 35 個相對應的關鍵指標(圖7)，臺灣的綠建築、健康建築認證可說是契合了 ESG 的多項指標。建築產業從建材生產到運輸、從施工營建到裝潢設計、從拆除到回收利用，整個建築產業鍊對於地球環境的影響甚鉅。隨著近年來全世界掀起的一股 ESG 熱潮，驅使房產建築業推動並落實綠建築設計、房地產科技、智慧城市等規劃。
綠建築在建造過程中須消耗最少地球資源和能源，並製造最少廢棄物。此外，在建築規劃中需綠化建築物空地、提升室內空氣品質、減少及回收建築物用水等。其他如利用房地產科技達到日常節約能源、增加室內環境舒適度，例如：自動偵測系統，可基於安全性或節能考量自動開關電器，或是檢視居家空氣和自來水的品質；預測水塔清洗、電梯維修的時間。
住邦佳士得成功銷售的砳建築 (圖8) 也是在這概念下建構的商業辦公大樓，其獨特的鵝卵石玻璃帷幕造型不只吸引目光外，更值得一提的是，砳建築還取得了 LEED 金級認證，是綠色建築概念下打造的地標建築。另外，由於政府持續推動都更及危老重建和 ESG，設置綠建築已成為大型行庫推動旗下行舍重建、改造的新方向，其中以第一銀旗下綠建築最多，國內 30 座加上倫敦分行，已有 31 棟綠建築。其他包括華南銀、合庫、彰銀等行庫，也有逐步打造綠建築分行行舍的計畫。華銀目前綠建築主要透過重建打造，其中位於土城工業區的資訊大樓取得銀級認證 (圖9)，而華南銀在松仁路的總行大樓及松江行訓大樓則均是取得鑽石級別認證的綠建築。
商業不動產的 ESG 新思維
如何透過提高建築能源效率來提升既有或自用不動產價值，甚至增加所投資或開發中的不動產價值呢？台灣數位企業總會理事長陳來助強調：「零碳建築是未來趨勢，建築業等同能源業。」到了 2050 年，若要達到 100% 新建物、85% 既有建物為近零碳建築的目標，「節能」是建築產業首要之務。然而，要如何因應不斷更新的建築節能法規及能源政策，以達成企業的淨零碳排？台達樓宇自動化事業部總經理江文興坦言，儘管台達紮根綠建築多年，其實取得建築節能標章不難，但真正落實零碳建築才是關鍵。江總經理說：「改造舊大樓，第一步是導入數位監控系統，少了數位化，其他都免談。」他以屋齡 29 年的台北車站站前新光大樓為例，因其所處現況，無法立即拆除重建，但若要符合淨零趨勢與建築節能法規，就得重新整頓建材、照明、空調設備等，而初步計算，這筆花費可能逾新台幣 5 億元。然而，當不動產投資者每年必須揭露風險資訊以及資金投入後帶來的成效、影響力的同時；而永續性成為一個關鍵考量，這對不動產市場、不動產投資將產生直接影響。未來建築物永續性愈高，就有更好的融資條件，甚至是創造價值。
隨著永續投資與綠建築議題熱門，ESG 概念辦公室或許將成為不動產市場的新商機，更加關注 ESG 辦公空間和相關技術的更新可能是改善都市永續環境的正向驅動力之一。面對 ESG 概念逐漸深入各產業，有越來越多企業對於辦公室所屬不動產是否符合碳排淨零？可否追蹤碳足跡？有否綠建築相關認證？更甚者，企業承租方也可能因此要求不動產出租方應改造資產，除符合綠建築法規也用以協助企業符合 ESG 要件永續經營，甚至可能因此影響承租意願。已經有企業在收購建物不動產時，會對建築物進行能效調查，包括相關建築能源標章取得狀況、建築節能法規遵循情形、容積評估等，以確保進行投資或承租不動產時，符合企業淨零碳排的永續目標。
與此同時，根據統計，符合 ESG 概念的綠色建築租賃價格，與傳統建物相比，有 10%~15% 的綠色溢價效果，也因此，除新建大樓競相爭取綠建築認證外，既存的辦公大樓也逐步投入資金改造，以取得綠建築認證。敦化北路上的宏國大樓即是一個既有建物經過改造取得 LEED 白金級認證的著名範例 (圖12)，這個已有 34 年屋齡的辦公大樓，經過8 年努力，逐步更新管線、設備後，不僅用水量下降 49%、用電量下降 38%，更成為全亞洲首棟取得 UL 室內空氣品質認證的大樓，也是除台北 101 大樓、南港中國信託金融園區外，台灣惟三取得 LEED 白金級認證的建築物。又如承德路四段上的振業化工大樓 (圖13)，這棟屋齡同為 34 年的辦公大樓，也在業主第二代的銳意改造下，取得 LEED 金級認證，使得這棟辦公室獲得新生，這份努力，不只表現在整棟大樓裡裡外外的嶄新面貌，更得到承租戶的支持，直接在租賃行情上得到回饋。
台北市目前 A 辦大樓共有 67 棟，光是金融壽險業就擁有五成以上，且都採只租不售方式長期持有；不過有五成以上 A 辦，屋齡都已超過 20 年，目前國壽、南山等資產大戶都已紛紛著手升級自有資產，除取得相關綠建築認證外，更協助承租戶採購綠電、取得綠電憑證為綠色大樓，預期這波綠色 A 辦升級潮才要開始。
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