Taiwan's Main National Gateway: Taoyuan
開啟國門之境的工業第一大城 – 桃園
文 / 胡 Shirley
文化大學中文系｜15 年工業地產開發商企劃經驗
November 01, 2022
2022 年全球大環境風雲變色，疫情、升息、通膨、俄烏戰爭、中美貿易戰、中美科技戰等諸多負面因素席捲而來，尤以美中爭奪世界戰略地位大戰，牽動全球供應鏈版圖甚鉅，加諸國內房市信用管制、土建融限縮等抑制政策，不動產市場買氣明顯受到影響。全球經濟動盪衍生產業供應鏈佈局改變，帶動了台商回流潮，由於桃園擁有最多工業區、產業群聚效益及陸海空交通優勢，屬全台工業大城，自然成為產業首選熱門區域。
當前整體經濟因需求疲弱直接衝擊訂單，美國市場略微下滑，東北亞市場包括日本、韓國等，下滑幅度略多，歐洲市場下滑幅度高達 30％，而大陸清零政策波及停工斷鏈、經濟熄火，訂單衰退最鉅。如蝴蝶效應般，全球經濟滾動式的風險增大，廠商面臨庫存水位升高的壓力，以致部分企業延後投資擴廠計畫，拉長了交易時間。
儘管全球整體經濟大環境的滑落，一般企業對市場多持觀望、保守態度，根據主計處的統計資料顯示，今年 10 月工業生產指數雖然下跌，但四大業中，資訊電子工業年增率（3.27%）最高，電子資訊業及製造業 10 月開始出現上揚趨勢，台灣由台積電領頭的半導體產業所形成的台灣經濟護城河，讓市場保有需求動能，除了半導體產業鏈，其他如電商務流倉儲產業鏈、醫藥生技產業鏈及部分傳統產業，甚或金融壽險業，依然展現出暢旺的需求與經濟活力。
根據統計資料，今年前三季商用不動產的交易額已達 1,371 億，Q3 總體商用不動產交易額為 703 億，其中工業不動產交易額為 426 億，佔總體 70%，同時工業不動產也較去年成長約 18%。近幾年來受到產業擴廠剛需支撐，推升了工業地價的大幅上漲，工業不動產強勁的交易表現，已躍升為市場交易主流。
台灣明星工業城，冠軍黑馬
今年 11 月九合一選舉，桃園意外成為聲量最高的一級戰區，而桃園工業市場因擁有獨天獨厚的優越條件，亦成為台灣明星級第一工業大城。桃園是台灣國門之都，是北台灣北北桃三大核心城市之一，台灣五百大製造業，超過三分之一在桃園設廠，在工業發展的速度上，更成為台灣舉足輕重的重點工業城。
桃園城市的產業發展，大致分為半導體產業、機場經濟學、亞洲矽谷計畫及物流產業等四大面向。桃園工業產值已達 3 兆元，為竹科的 2 倍，桃園在北台灣的半導體產業鏈中逐漸嶄露頭角，已是北台灣產業轉型升級的重鎮。桃園機場經濟除了帶動產業群聚效應及產業升級外，航空城計劃未來將大幅提高旅客量及貨物量，優先引進雲端運算、國際物流、航太產業、生物科技、綠能、智慧車輛等六大產業。（表二）
航空城整體面積約 4,600 公頃，是台灣有史以來最大的土地區段徵收案，優先產業專用區土地今年標售總額約 227億，面積超過 10 萬坪，平均每坪土地標價約 23 萬元，此次招商成功引進中華貿易、大樹醫藥、督洋生技、健策精密工業、力歐新能源、藥華醫藥、星宇航空、統一超商等 8 家企業，跨足雲端運算、國際物流、生物科技、航空輔助、綠色能源等優先產業。此一鳴驚人的招商成果，成為 2022 年不動產交易的亮點，逆轉了今年整體不動產市場量縮的局勢。
半導體產業鏈的核心基地
半導體是台灣關鍵競爭優勢的核心產業，台灣半導體的產業發展從竹科開始，再擴散至全國，桃園位於北台灣科技廊帶的中樞位置，北接大台北的科技廊帶，南接竹科。國內 IC 製造及 IC 設計業發展主要在新竹，半導體供應鏈、設備製造、IC 載板、封裝測試、化學品供應等則以桃園為主要發展基地，桃園擁有極佳的半導體製造和供應條件。( 圖一)
桃園與新竹有著緊密的地緣關係，產業互補結合，形成完整的半導體產業鏈工業。台積電封測廠一廠、二廠位龍潭科學園區，帶動了區域產業的磁吸整合效應，龍科一、二期已達飽和，市府積極著手龍科三期擴大計劃，未來台積電 1 奈米先進製程已確定落腳龍科，桃園將與新竹強強聯手成，打造為桃竹科技廊帶，建立台灣半導體供應鏈的核心基地。(表一)
全球電動車的發展為必然趨勢，由於 IC 是電動車產業中重要的一環，而 IC 正是台灣最強項，台灣也已具備電車零組件的良好基礎，因此繼半導體產業，下一個護國神山將可能是電動車產業。桃園是台灣汽車產業的最大聚落，擁有特斯拉供應鏈，政府正計劃結合桃園與竹科「跨域打造」電動車產業鏈，打進世界電動車市場，以既有的頂尖半導體及汽車工業基礎，迎來下一個台灣護國神山產業。
台灣無可取代的物流之都
桃園具有空港及台北港的「雙港優勢」，平均 4 小時航程可到達亞太各大主要城市( 東京、香港、新加坡、馬尼拉、首爾、北京、曼谷…) ，高速公路 30 分鐘內快速連接桃園機場與自由貿易港區，同時居北台灣的中間位置，有南來北往發達的交通網絡，佔地利優勢，是台灣物流產業生態鏈的指標重鎮。由於宅經濟崛起，促使電商物流倉儲產業的蓬勃發展，桃園更是重中之重的重點城市。（圖三）
除了擁有國際機場、地理位置及交通網絡優勢外，相較於雙北大面積的土地稀缺、購地成本過高，桃園擁有完整大面積的工業土地供給，同時政府規劃有國家級大型開發計劃，如航空城、沙崙產業園區，並導入數位化物流運營、AI 智能理貨等，位於重要陸海空交通匯聚核心，將是物流產業關鍵戰略據點，可與鄰近工業區產業聚落資源整合與互補支援，加速桃園物流倉儲產業升級發展，故有「物流首都」之稱。
2022 年工業地產交易金額第一
桃園的物流產業供應鏈廠商目前有 1,932 家，每年產值超過 1,800 億元，包含大型物流中心、報關行、貨運承攬業、貨運業等，其中航空運輸業以大園及蘆竹為主，倉儲業則以大園、中壢、蘆竹為主，目前桃園機場年貨運量 225萬公噸，年增 8%，位居全球第六名，未來航空城計劃完成落實之後，物流量可望攀升至全球前五大。
桃園 2021 年以 233 億工業土地交易額，一舉奪冠，並以 154 億廠房交易額，創下連續四年全台第一。2022 年前三季土地交易量為 1,271 億，工業土地前三季交易量 644 億元，佔總交易量逾 1/2，工業土地市場大放異彩，桃園前三季工業土地交易 290 億逾 45%，蟬聯全台工業土地交易市場榜首。（表三）
桃園航空城工業地挹注最多交易量能，開出 227 億元的交易紅盤，寫下近年最大宗工業土地交易，翻轉工業用地的整體買盤，讓大園區成了最受矚目的焦點，推升第三季大型土地交易金額為 595 億元。由於航空城與機場近水樓台，非常適合航空業、倉儲物流需求產業展開佈局，也顯示企業對台灣市場的信心，一掃上半年工業市場低靡的局勢。
桃園 2022 年 1~11 月上億金額之工業不動產成交件數為 106 件，交易總金額約 611 億。交易金額較高的區域分別為大園、蘆竹、中壢、楊梅、觀音，交易件數較熱絡的區域則分別為楊梅、蘆竹、中壢、大園、觀音。（表四）
由於航空城計劃範圍大多落在大園區，成為今年大贏家，因此企業對桃園的購地佈局明顯往西外溢；此外，今年楊梅區的交易規模成長最高，也是交易件數最多的區域，較受矚目兩筆交易分別為統一企業的 10.3 億及欣興電子的 4.5 億購地設廠，顯示南桃園的工業地產正快速成長。過去工業地產交易以北桃園為主，然而這些發展成熟的工業區市場漸趨飽和，供給有限，形成土地價格攀升，因此企業設廠有往南桃園的發展趨勢，其中成本也是考量因素之一。
近年工業類建照核發六都第一
桃園近幾年在「工業和倉儲」類建照核發坪數獨占鰲頭，2019 年 70 萬坪創新高，2022 年雖然總面積量趨緩，但近年總量狠狠甩尾其他縣市。值得注意的是，新北與高雄 2022 年 1 月至 10 月的建照核發面積總計表現，有急起直追、後來居上的態勢，判斷新北土城未來將成為一級戰區，高雄則隨著台積電的設廠計劃，有供應鏈跟著南漂的趨勢，不過桃園航空城未來可望有爆發的面積量。建照核發量代表未來供給，可為市場帶來新的動能，當然也牽動產業未來設廠的移動板塊；桃園的高供給量為產業提供更多的佈局選擇，也為城市創造更多的引進產業發展及就業機會。
依六都工業類建照核發面積統計，桃園是冠軍王，近五年桃園工業類建照面積達 246 萬坪，是居次新北 118 萬坪的 2 倍之多，遙遙領先其他五都。桃園工業建照面積居高不下，可見桃園工業市場需求熱絡殷切，桃園工廠登記家數，自 106 年即快速攀升，110 年逾 1.2 萬家工廠，密度全台之冠，無論是產業置產自建或開發商投入興建，均表現出業界對桃園工業市場持樂觀的正向態度。（表五、表六）
桃園擁有多項優勢，如軌道建設、航空城計劃、工業更新立體化獎勵、較低的購地成本、完整的產業供應鏈、能滿足大面積土地需求等，而台商回流趨勢，也帶動了工業地產的市場需求，在天時地利人和的條件下，桃園成了企業及開發商的投入熱區。依建照核發量，未來將可預見許多老舊廠房的更新活化，以及因應產業轉型擴大需求的新建案，桃園工業城的新樣貌可望大幅提升改觀。
台灣三大方案投資金額，桃園第一
截至 2022 年 8 月，投資台灣三大方案累計約 1 兆 8,272億元，桃園市獲投資金額 3,425 億元，佔比約 19%，全台第一。其中，台商回台投資行動方案，以桃園最熱門，獲得 2,084 億元投資金額，佔 19.4%。（表七）
台商回台投資帶動國內供應鏈廠商擴大投資、附加價值產線移回台灣，以及轉單之挹注等，帶來許多經濟效益，台商不容小覷的韌性與彈性，成為我國經濟發展的重要動能，台灣是當今全球保持經濟成長的經濟體之一，在台灣房市趨緩之際，桃園工業地產交易量的異軍突起，表現出工業大城的格局。
出生率蟬聯6 年全台冠軍
根據內政部戶政司的統計，2021 年台灣人口自然增加率是 -1.27‰，在六都 +1 城市中，桃園是唯一正成長，2020 年台灣開始「人口負成長」，在「生」不如「死」的時代，桃園城市在六都中 +1 城市中連續六年出生率第一。( 表八)
在軌道建設方面，新北的三環六線串接桃園的三心六線，將實現北北桃生活圈。其中“桃園棕線 ( 桃園車站~ 迴龍)” 將成為未來雙北通勤的救星路線，全長 11.38 公里，車程約 23 分鐘，跨桃園、龜山、樹林、新莊等區域，可銜接台北的橘線，悠游往返雙北。由於桃園具地理位置、交通建設及產業發展的各項優勢條件，近年桃園住宅交易熱絡，相較於雙北的高房價，桃園的房價吸引了大量雙北通勤者移居，桃園可謂新興人口移入的冠軍城市。
桃園自 2013 年升格後，人口成長 22 萬人，出生率六都第一，加上移入人口眾多，110 年人口數達 227 萬，平均年齡約 40.5 歲，是全台人口最年輕的城市。其中人口數以桃園區 45 萬人、中壢區 42 萬人最多，北桃園以桃園為核心，南桃園以中壢為核心，為當前桃園雙核心生活圈，再加上政府主導規劃的航空城特區，為桃園未來三個都會核心。桃園優質的人口紅利，為桃園城市經濟、產業發展帶來正向連動關係。( 表九)
全台第一工業科技大城
桃園是全臺第一工業科技大城，無論是工業區總面積幅員、工業區數量或工業年產值，都領先群倫。產業用地供給量達 6,900 公頃，擁有 34 個報編工業區及 11 處工商綜合區。桃園市工業年產值新台幣3.06 兆元，創下連續 12 年全國第一的傲人成績，其中倉儲業產值 76 億元、研發投資額 1,098 億元，均居全國首位。( 圖五)
桃園工業以早期製造、代工業為主，近年則以低污染、低耗能、低用水及高附加價值（三低一高）產業型態主要發展軸心，從傳統產業到高科技產業，涵括了物流、光電、高科技、航太、汽車零件、生技、農業、綠色能源及傳統產業等產業聚落，為全球供應鏈提供了最佳佈局戰略地位，成為北台灣最重要的倉儲物流基地，更躋身為全國製造與研發大城。不僅是台商回流的投資首選，也吸引眾多全球大廠及前 100 大世界品牌選擇落腳桃園，如廣達電腦、佳世達科技、宏達電、中華映管、欣興電子、南亞電路板、華亞科技、3M、可口可樂、杜邦、豐田汽車等，這些拔尖的產業群聚焦桃園，共同放大了桃園產業的能量與價值。
身為台灣第一大工業城的桃園，獨佔多項第一的優勢條件，也是國內外企業設廠需求力道最強勁的區域，住邦佳士得精選眾多優質物件，包含土地、廠房、廠辦等，讓客戶有多元選擇，並提供地產需求的客製化服務。( 圖六)
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