MRT Sanying Line Levels Up Yingge Industrial Land
三鶯捷運線帶來的華麗變身
鶯歌工業地
文 / 賴琬玲 Sophia
文化大學建築及都計碩士
台北大學地政系
August 01, 2022
一. 捷運三鶯線開通後，奠定鶯歌成為新北與桃園的重要轉運區
與桃園龜山區、八德區，新北樹林區、三峽區相鄰為界的鶯歌區，北邊緊鄰桃園龜山工業區，西邊接八德工業區兩個重要的產業聚落，往東邊接樹林工業區、土城工業區，往南又可串通三峽工業區，因為優越的地理位置，讓鶯歌區可同時享有新北人口紅利、桃園產業群聚的兩大利基。(圖一）
捷運三鶯線全長 14.29 公里，自 2015 年 9 月統包動工，共設置 12 座車站( 鶯歌 5 站、三峽 5 站、土城 2 站) 與 1 座機廠。通車後除可銜接台鐵鶯歌火車站外，也可於土城頂埔站轉乘台北市捷運運量最大的板南線快速進入大台北區域。另外，鶯歌鳳鳴火車站因納入桃園鐵路地下化計畫，重新興建預計 2030 年完工，因此於距離鳳鳴火車站預定地 600 公尺處，設置鳳鳴簡易臨時站，也預計 2024 年 11 月啟用。（圖二）
此外為擴大北桃都會生活圈，桃園與新北市政府積極推動三鶯線終點站鶯桃福德站再延伸 2 站至桃園市八德區（捷運綠線 G04 站），則未來 1 個小時便能從桃園八德區抵達台北市中心外，也可藉由桃園八德捷運綠線串接機場捷運線。交通建設不僅是提昇鐵路的優化、捷運網絡延伸的效益，更帶動鶯歌當地的區域發展和奠定鶯歌區將成為新北、桃園龜山與八德區的重要交通轉運區的地位。（圖三）
新北市政府除了就交通建設的規劃外，從產業面也提出「三鶯文創整合計畫」，以當地特有環境及文化內涵，串連三峽，形塑以低碳水岸空間為重點之文化藝術走廊，興建「新北市美術館」外，也預計於 2030 年將鶯歌打造為「鶯歌藝術城」，再配合捷運沿線的建設推動，鶯歌老城區的街貌可望煥然一新。
由於鶯歌作為新北市最外圍的都會區，在期待已久的雙鐵（捷運和台鐵）重大交通建設激勵下，以及結合三鶯交流道聯接北二高或由八德的大湳交流道聯接中山高，不僅加速開發商的投入建設，人口的流入，更將大幅提高產業在鶯歌區設立的便利性，推升工業用地的看漲。從數據面可瞭解鶯歌的發展已不同往日。
二. 鶯歌區工業用地地價位階仍是低檔，正值投資潛力
1). 鶯歌區的地價漲幅居冠
依據內政部發佈的新北市都市地價指數報告，新北市的各行政區中以鶯歌區的地價漲幅居冠，較上期成長 3.06％。其中各分區指數中，住宅區、商業區及工業區地價較上期分別上漲 3.11 ％、 3.07 ％、2.78 ％。住宅區：鳳鳴重劃區、鶯歌火車站、尖山二橋一帶，因鳳鳴簡易車站及捷運三鶯線工程的持續進行，大幅提升未來交通的便利性，帶動地價上漲；商業區：建國路、中正一路的商圈熱絡，加上捷運工程、新北市立美術館建設工程中，帶動地價上漲；工業區：位鶯桃路、中山路一帶，因鄰近國道 2 號大湳交流道，運輸機能佳，產業用地需求增加，帶動地價上漲。（表一）
2). 鶯歌與周邊行政區工業用地相比，平均單價相對低檔，有利促進交易
從實價登錄看鶯歌區及鄰近周邊五個行政區工業用地的平均單價，範圍包括桃園市的龜山與八德區，新北的樹林，三峽及土城。從數據中可以觀察自 2020 ～ 2022 年 9 月間，新北市土城區的平均單價最高為 55.33 萬/ 坪，其次是桃園市八德區 31.57 萬/ 坪，再來是桃園市龜山區 30.76 萬/ 坪和新北市樹林區接近 3 字頭為 28.47 萬/ 坪，而鶯歌區，三峽區雖是相對低檔區，但與去年相比，土地漲幅皆超過 3 成以上。且以地理位置而言，鶯歌周邊行政區工業土地的平均成交單價都較鶯歌區高，將有利促進鶯歌工業地產的交易推升。(表二）
另從實價登錄 2020 ～ 2022 年 9 月統計分析，鶯歌區過去 2 年不論是成交件數及平均單價皆有往上發展趨勢，今年雖成交件數下滑，但平均單價仍維持向上。今年成交件數的下滑來自賣方看好三鶯線通車對地價行情的發展以及對外聯結更加便利而惜售，而造成買賣雙方對價格認知差異擴大。（表三）
都行政區工業用地成交總額，北台灣交易熱度第一名為桃園市的龜山區，工業用地成交總額為 176 億；新北市第一名則是新莊區成交總額為 124 億，而近幾年交易熱絡的土城區也上榜，成交總額來到 106 億。其中桃園龜山工業區群聚了台灣重要的上市電子科技公司，如台達電、佳世達、隱懋、英業達等，目前工業區內亦有企業欲擴大產地而詢問鶯歌一帶的工業地。而住邦佳士得於龜山工業區有全新整棟廠辦 8,732 坪出租，另新莊及土城也有大型預售廠辧出售。（表四）
從統計觀察緊臨鶯歌的桃園龜山區工業用地，過去 2 年成交件數快速成長，雖今年成交件數下滑，但平均單價是突破來到 3 字頭（表五），反觀位於新北市的鶯歌工業用地平均單價為 22 多，顯見鶯歌確實有補漲的行情發展。
3). 鶯歌區大型工業用地交易趨勢
自 2015 年 9 月捷運三鶯線統包動工後，分析大型的工業用地交易發展。根據實價登錄將當年度成交 1 億以上的工業用地（包括廠房）相加得出成交總額。整體而言，雖然期間有下滑，但不論是成交總額或件數為呈現上升發展趨勢。觀察近兩年大型工業用地交易減少，有如此落差，最大原因在於賣方惜售，期待軌道交通建設即將完工帶來的房地產投資效益。（表六）
再生等精密工業，於 2020 年以 5.84 億元購入近大湖路的丁建廠房，土地面積約 3,460 坪，拆算土地每坪單價約 16.87 萬。雖然隔年 2021 年交易量減少，但觀察市場有更多大型案件委託銷售，如今年 11 月標售的鶯桃路乙工地 3,302 坪，具有雙面臨路的優勢條件，且距未來捷運三鶯線 LB11 永吉公園站僅約 300 公尺；明年 1 月標售的中正三路巷內，位北二高高架橋旁的上萬坪丁建地。以及住邦佳士得亦有臨近捷運三鶯線 LB11 永吉公園站的鶯桃路約 5,000 坪乙工地，適用工業區立體化方案，極具投資潛力和車程約 6 分到達龜山工業區的 26,285 多坪大湖路丁建等工業地銷售。（表七）
三 . 結語：
鶯歌區就地理位置而言，具有串連桃園與新北的重要地位。早期雖有台鐵的搭乘，但因未延伸至毗鄰的龜山區、八德區，使得區域間的連結並未發輝最大效益，以及雖有三鶯及大湳交流道對外輸通，加速鶯歌產業的轉型，但當地仍缺乏快速便利的大眾運輸工具。然而捷運三鶯線即將在明年底通車，達到 1 小時串起北北桃的商機，除了有利人口的流入、產業的進駐也將促進工業用地的發展。今年鶯歌地價漲幅率為新北市第一！以工業用地而言，鶯歌地價較周邊行政區的工業用地平均單價低有利促進交易，且其平均單價呈現上漲趨勢，加上近期有愈來愈多大型工業用地的釋出，都將進一步推升鶯歌工業用地的交易，讓鶯歌工業用地華麗變身。
尋找城市中的理想工業基地？更多優質工業用地詳情，盡在此處！
敬請將您的需求或物件委託予我們
市場變化迅速，我們擁有許多尚未上架或未公開的優質物件。
請直接與我們聯繫，告訴我們您的需求。
我們將以專業的態度和細緻的服務，為您提供最佳的解決方案，確保您的每一個需求都得到妥善的處理與滿足。
