黑鄉變潮城 下個兵家必爭之地在南港
南港早在2000年便已完成第一次通盤檢討，擬定軟體園區、展覽館、鐵路地下化、商業中心的發展藍圖，但在與東區、信義計畫區的競合下，周邊民間投資卻遲遲沒有跟上，南港的發展因此停滯了數年之久。
而2014年以來，中信園區進駐、南港高鐵通車，乃至台北市政府大力推動東區門戶計畫，眾多利多因素逐漸出現，過去觀望已久的開發案才陸續啟動。南港的發展雖是大器晚成，但如今大型財團陸續進駐，生技、軟體、會展等產業方興未艾，未來的南港將會是下個兵家必爭之地。
而2014年以來，中信園區進駐、南港高鐵通車，乃至台北市政府大力推動東區門戶計畫，眾多利多因素逐漸出現，過去觀望已久的開發案才陸續啟動。南港的發展雖是大器晚成，但如今大型財團陸續進駐，生技、軟體、會展等產業方興未艾，未來的南港將會是下個兵家必爭之地。
南港——黑鄉變潮城
近來台北市東區沒落的消息不斷浮上台面，台北市政府統計了2014~2018年，近5年的台北市10大商圈捷運站進出人次，東區敬陪末座，人次負成長達6.9%。
但更有趣的是，統計數字卻發現，南港竟然是正成長89.2%，成長力位居第1，還大幅超越第2名的松山饒河商圈的29.3%，幅度驚人，令人好奇南港究竟有了什麼樣變化？
「你有假日去過南港CITYLINK嗎？滿滿都是人，」台北市都市發展局副總工程司葉家源說，現代人喜歡逛集合式商場，尤其南港車站有3鐵共構，坐大眾運輸工具就能輕鬆出遊。
今年3月南港展覽館2館開幕，加上原本的1館，當地已成為全台最大的會展中心，讓台北國際自行車展、台北國際電腦展躍升為全球第2大展覽，人潮帶來商機；台北六福萬怡酒店總經理周復華直言，自2館開幕後，住房率年增1~2成，目前平均住房率約7成，若遇大展期間，住房率至少從8成起跳，同步帶動宴會及餐飲業績。
但更有趣的是，統計數字卻發現，南港竟然是正成長89.2%，成長力位居第1，還大幅超越第2名的松山饒河商圈的29.3%，幅度驚人，令人好奇南港究竟有了什麼樣變化？
「你有假日去過南港CITYLINK嗎？滿滿都是人，」台北市都市發展局副總工程司葉家源說，現代人喜歡逛集合式商場，尤其南港車站有3鐵共構，坐大眾運輸工具就能輕鬆出遊。
今年3月南港展覽館2館開幕，加上原本的1館，當地已成為全台最大的會展中心，讓台北國際自行車展、台北國際電腦展躍升為全球第2大展覽，人潮帶來商機；台北六福萬怡酒店總經理周復華直言，自2館開幕後，住房率年增1~2成，目前平均住房率約7成，若遇大展期間，住房率至少從8成起跳，同步帶動宴會及餐飲業績。
現在不一樣！百貨商場湧人潮 商務客帶動滿房
不只六福，趕上開幕3月1日才試營運的南港老爺行旅，在尚未大力宣傳下，第1個月平均住房率就超過5成，遇到大展甚至滿房。
事實上，台北市政府正積極啟動東區門戶計畫，還在去年舉辦了「TURN UP！轉轉南港，東區門戶願景展」，概念是希望可以翻轉過去大家對南港黑鄉的印象，強化南港5大中心產業，包括軟體及會展產業、流行音樂及新創產業、交通轉運樞紐，以及中研院主導的國家生技產業廊帶，未來可透過高鐵串聯新竹生醫園區。
北市府對南港的期望很高，直言「東區門戶極具交通與產業發展的關鍵地位，將扮演台北再生的重要一環。」
葉家源說：「為了顧慮產業和人口能同時移入，有足夠的生活空間，市府在南港規畫一系列的公共住宅，以及跨區重劃和都市更新計畫，重點還在精華區留下大片綠地，如南港62號公園等，住起來會很舒服。」
南港區公所表示，南港區位基隆河南岸，昔時新北市汐止區內有北港，南北對稱故名；清代南港人大多從事農耕，其中茶農又占大多數。台北市都發局補充，南港位於台北市最東區，明鄭時期的縱貫公路、清光緒時期的鐵路及水路，注定南港交通樞紐的地位。
北市府對南港的期望很高，直言「東區門戶極具交通與產業發展的關鍵地位，將扮演台北再生的重要一環。」
事實上，台北市政府正積極啟動東區門戶計畫，還在去年舉辦了「TURN UP！轉轉南港，東區門戶願景展」，概念是希望可以翻轉過去大家對南港黑鄉的印象，強化南港5大中心產業，包括軟體及會展產業、流行音樂及新創產業、交通轉運樞紐，以及中研院主導的國家生技產業廊帶，未來可透過高鐵串聯新竹生醫園區。
北市府對南港的期望很高，直言「東區門戶極具交通與產業發展的關鍵地位，將扮演台北再生的重要一環。」
葉家源說：「為了顧慮產業和人口能同時移入，有足夠的生活空間，市府在南港規畫一系列的公共住宅，以及跨區重劃和都市更新計畫，重點還在精華區留下大片綠地，如南港62號公園等，住起來會很舒服。」
南港區公所表示，南港區位基隆河南岸，昔時新北市汐止區內有北港，南北對稱故名；清代南港人大多從事農耕，其中茶農又占大多數。台北市都發局補充，南港位於台北市最東區，明鄭時期的縱貫公路、清光緒時期的鐵路及水路，注定南港交通樞紐的地位。
北市府對南港的期望很高，直言「東區門戶極具交通與產業發展的關鍵地位，將扮演台北再生的重要一環。」
黑鄉要轉型！重啟都市計畫 國際企業紛進駐
1940年代重工業進駐，振興台灣經濟，但是工業生產的黑煙與火車的黑煙，讓南港有了黑鄉名稱；80年代基隆河截彎取直、鐵路地下化、重工業遷離釋出珍貴的土地，於是重啟都市計畫。
不過南港雖擁有許多空白區，但開發過程並非一路順遂。台肥2006年將C6-C9街廓地上權設定給中信金控，2014年進駐，前後幾年雖陸續有飛利浦、雅虎、惠普等國際企業亦相繼進駐，但一時間南港的發展似乎又停頓了下來。
不過南港雖擁有許多空白區，但開發過程並非一路順遂。台肥2006年將C6-C9街廓地上權設定給中信金控，2014年進駐，前後幾年雖陸續有飛利浦、雅虎、惠普等國際企業亦相繼進駐，但一時間南港的發展似乎又停頓了下來。
業界人士分析，當時南港經貿園區先是面對東區與信義計畫區百貨商圈成熟的競爭，而且光是南港C3需開發商場量體，就相當於信義新光三越（A4、8、9、11）4館總樓地板面積（6.6萬坪），全街廓樓地板面積也大於台北101大樓全棟總樓地板面積。
對照當時南港辦公及居住人口未飽和下，購物中心不具市場性；再者，景氣低迷讓台北市整體辦公室需求並不強勁，南港經貿園區辦公室3期租金條件未明顯提升，以及市中心商辦大樓空置率也不低的考量下，南港的民間開發就開始緩慢。
以台肥為例，堪稱全南港最大地主的台肥董事長康信鴻表示，當時預期南港C3街廓開發總投入成本（含營建工程、開發規畫及土地成本等費用）預估超過500億元以上，一次開發的投入成本極高，資金壓力龐大，損益金額難以預測，除壽險業者外，其他產業業者無投資能力；以台肥的財務狀況與專業能力，無法獨力支撐南港C3超大街廓的開發與經營，而不斷調高的地價稅侵蝕掉很大部分的租金收入，加上公司財務政策希望穩健經營，不願意以土地融資進行開發，所以才會等到有把握時再進場。
但這近1年多來，市場出現變化，受到商辦租金創新高，一辦難求的情況下，加上公共建設紛紛到位，推升南港的商業投資再起。
尤其，近來南港陸續完工的大型建設不斷。4月底，台北流行音樂中心首次進行場館測試，北流籌備處主任丁度嵐日前表示，北流是世界首創專為流行音樂建造，並由官方營運的場館，從計畫核定到完工歷時15年，耗資60.8億元。北市府預估1年入場人數可達20~25萬人，可容納6300人。
對照當時南港辦公及居住人口未飽和下，購物中心不具市場性；再者，景氣低迷讓台北市整體辦公室需求並不強勁，南港經貿園區辦公室3期租金條件未明顯提升，以及市中心商辦大樓空置率也不低的考量下，南港的民間開發就開始緩慢。
以台肥為例，堪稱全南港最大地主的台肥董事長康信鴻表示，當時預期南港C3街廓開發總投入成本（含營建工程、開發規畫及土地成本等費用）預估超過500億元以上，一次開發的投入成本極高，資金壓力龐大，損益金額難以預測，除壽險業者外，其他產業業者無投資能力；以台肥的財務狀況與專業能力，無法獨力支撐南港C3超大街廓的開發與經營，而不斷調高的地價稅侵蝕掉很大部分的租金收入，加上公司財務政策希望穩健經營，不願意以土地融資進行開發，所以才會等到有把握時再進場。
但這近1年多來，市場出現變化，受到商辦租金創新高，一辦難求的情況下，加上公共建設紛紛到位，推升南港的商業投資再起。
尤其，近來南港陸續完工的大型建設不斷。4月底，台北流行音樂中心首次進行場館測試，北流籌備處主任丁度嵐日前表示，北流是世界首創專為流行音樂建造，並由官方營運的場館，從計畫核定到完工歷時15年，耗資60.8億元。北市府預估1年入場人數可達20~25萬人，可容納6300人。
規畫大未來！民間投資大手筆 未來榮景可期
不僅如此，民間投入的建設也群起接力，包括預計下半年公開的南港輪胎世界明珠800億元住宅、辦公、商場大案；2020年由國泰、三商美邦與華泰王子攜手打造的商旅全區；2021年可以完工的三井親子購物園區LALAPORT；以及投入逾700億元的漢來酒店與台肥總部大樓的建造案；還有潤泰南港之心投入300億元的TOD開發案（以公共交通為導向的開發，transit-oriented development）等。
已故的世界建築大師貝聿銘曾說過：「對一個城市來說，最重要的不是建築，而是規畫。」而南港是北市最後一個大片完整、可完善規畫的地區，南港經貿園區徵收發還土地後發展迄今將近20年，葉家源說，一個區域所規畫的建設與成熟，的確也需要將近15~20年的光景。不論如何，隨著重大公共建設一步步到位，推動了民間企業加入投資的意願，現在正逢南港要起飛的階段，北市府認為未來的南港深具潛力，就要翻轉，有信心讓南港從「黑炭變鑽石。」
台肥、國泰、南港輪胎 開發計畫一籮筐
南港被台北市政府定位為下一個黃金10年東區新門戶，近期台北市長柯文哲一再表示，已將主力全部移到南港。
柯文哲曾說：「整個東區門戶就應以南港高鐵站為核心。與高鐵、台鐵、捷運共生共榮，南港未來將是交通運轉、軟體產業、經貿會展、新創及生技產業5大功能中心，地位甚至超越台北車站。」
南港之所以被寄予厚望，關鍵在於其交通轉運中心的地位，南港火車站在2008年時開始實施地下化，於同年啟用台北捷運南港站，2016年台灣高鐵南港站通車，完成3鐵共構，運量逐年提升，全年人流量有1257萬之多；近5年捷運進出口人次成長89.2%，居各大捷運商圈之冠。台北市都市發展局副總工程司葉家源表示，南港規畫通往的基隆輕軌，已在國家的前瞻計畫中，南港站儼然已成為東台北轉運樞紐。
柯文哲曾說：「整個東區門戶就應以南港高鐵站為核心。與高鐵、台鐵、捷運共生共榮，南港未來將是交通運轉、軟體產業、經貿會展、新創及生技產業5大功能中心，地位甚至超越台北車站。」
南港之所以被寄予厚望，關鍵在於其交通轉運中心的地位，南港火車站在2008年時開始實施地下化，於同年啟用台北捷運南港站，2016年台灣高鐵南港站通車，完成3鐵共構，運量逐年提升，全年人流量有1257萬之多；近5年捷運進出口人次成長89.2%，居各大捷運商圈之冠。台北市都市發展局副總工程司葉家源表示，南港規畫通往的基隆輕軌，已在國家的前瞻計畫中，南港站儼然已成為東台北轉運樞紐。
接軌基隆 東台北轉運樞紐
目前轉運站規畫包含3個區域，西站、東站與東側商業區，預計2036年轉運量可達到每天6.8萬人次，希望能降低國道客運路線過度集中台北車站周邊。2017年西站已啟用，7條路線700班次往返全台各地。葉家源舉例，東部要轉乘桃園機場的民眾，也不用再進到北車，直接從南港轉乘即可；南港的生技產業廊帶可透過35分鐘的高鐵，與新竹生醫園區串聯，發揮更大效益。
住邦佳士得國際資產研究部王少谷指出，鐵路地下化後釋出沿線大量土地，車站周邊開發計畫很多，2015年底潤泰南港車站大樓開幕後陸續啟動，如車站站體延伸、2017年啟用的西站客運轉運站、轉運站東站BOT案、東站東側商三特公辦都更案（潤泰南港之心TOD）開發案，以及過往台鐵機廠、調度場活化，還有為因應日後就業人口所需的住宅及公宅。
再者，產業也是支撐南港經濟產值成長的重要因素，南港自設立南港軟體工業園區，從第1期1999年完工迄今已20年，全年產值逾5800百億元，為亞洲4大軟體園區之一，績效全亞洲第1；加上內湖科學園區、汐止科學園區，已成為大台北地區的高科技聚落產業軸帶。
住邦佳士得國際資產研究部王少谷指出，鐵路地下化後釋出沿線大量土地，車站周邊開發計畫很多，2015年底潤泰南港車站大樓開幕後陸續啟動，如車站站體延伸、2017年啟用的西站客運轉運站、轉運站東站BOT案、東站東側商三特公辦都更案（潤泰南港之心TOD）開發案，以及過往台鐵機廠、調度場活化，還有為因應日後就業人口所需的住宅及公宅。
再者，產業也是支撐南港經濟產值成長的重要因素，南港自設立南港軟體工業園區，從第1期1999年完工迄今已20年，全年產值逾5800百億元，為亞洲4大軟體園區之一，績效全亞洲第1；加上內湖科學園區、汐止科學園區，已成為大台北地區的高科技聚落產業軸帶。
南軟績效冠亞洲 也是亮點
除了政府主導的開發，也有業者已蓋好總部大樓銷售如砳建築等，甚至過去在此區持有工業廠房土地的民間企業也正積極規畫中，如台肥、南港輪胎、國產實業、僑泰興麵粉廠等大案。其他如中華電信也將在南港興建新機房及商業共構大樓，估計投資25.38億元；加工絲大廠宜進也與遠雄建設合作，將共同打造企業總部大樓。
台肥董事長康信鴻表示，該公司設定地上權的南港C3街廓土地由「台壽保」得標後，將引進三井不動產的日本複合式商場品牌「LaLaport 」，今年5月開始動工。
而為了因應未來將有蓬勃的會展與商業需求，台肥也會積極興建高級辦公大樓與國際觀光大飯店，如C2街廓打造兩棟旅館和1棟A級商辦大樓，全案採自行投資興建，出租經營，已積極動工興建，預計於2022年6月後會陸續完成。
台肥董事長康信鴻表示，該公司設定地上權的南港C3街廓土地由「台壽保」得標後，將引進三井不動產的日本複合式商場品牌「LaLaport 」，今年5月開始動工。
而為了因應未來將有蓬勃的會展與商業需求，台肥也會積極興建高級辦公大樓與國際觀光大飯店，如C2街廓打造兩棟旅館和1棟A級商辦大樓，全案採自行投資興建，出租經營，已積極動工興建，預計於2022年6月後會陸續完成。
而前身為南港輪胎廠區的世界明珠開發案，基地面積高達9453坪，總樓地板面積達7萬坪，計畫將投入150億元，被視為台北市指標性開發大案；日前的臨時董事會更決定，將與中鹿營造及華熊營造兩大日系營造大廠合作，共同組成JV合資團隊，規畫住宅占比將達49.1%、辦公大樓42.5%，商場6.7%、藝文展演約1.7%，目前商場已與微風集團簽約20年，進駐微風直營品牌、百貨超市等。
三井和微風 百貨商場進駐
國產實業總經理林鍫也證實，國產實業南港廠將納入台北市南港整體都市計畫。土地面積達6649坪的基地，目前規畫兩大部分，一是企業總部棟，總興建樓地板約4.3萬坪，其中規畫約25%商場，75%辦公室，由國產集團完全持有。二是都更棟，為國產集團代為實施，依權變計畫分回樓地板的純辦公大樓，總興建樓地板約1.8萬坪，目前正就分回比例與市府協商，同時也會回饋公園及道路的開闢。
南港有中央和北市府的規畫支持，加上台商回流，帶動商用辦公室的需求以及內需消費的加持，開發腳步愈來愈快，未來也將同步帶動工作、旅運、會展、消費、居住需求，創造具乘數效果的綜效經濟，讓外界都很期待南港將如何華麗轉身。
南港有中央和北市府的規畫支持，加上台商回流，帶動商用辦公室的需求以及內需消費的加持，開發腳步愈來愈快，未來也將同步帶動工作、旅運、會展、消費、居住需求，創造具乘數效果的綜效經濟，讓外界都很期待南港將如何華麗轉身。
