Industrial Land Market Highlights: Yangmei
桃園工業不動產依然熱絡
楊梅 是下一個重點！
文 / 張晉家 Wilson
國立成功大學 航空太空工程研究研所
國立中興大學 應用數學系
October 01, 2022
統一企業於今年三月公告，購置桃園市楊梅民豐路的 7197 坪丁種建築用地，成交金額新台幣 10.3 億元，換算土地單價 14.3 萬，雖然該案臨路條件並不理想，卻仍然吸引企業購入使用。
自新冠疫情延燒、美中貿易戰乃至於美中晶片戰的影響之下，全球供應鏈重整態勢越趨明顯，2021 年全台工業不動產交易熱絡，總成交金額近 1600 億元，年增率高達 32%。去年工業不動產市場交易規模，占整體大型不動產投資市場的 35%，其中三大主力分別為：自用型買方、壽險業者及開發商，桃園又躍上投資重點區域。(表一)
根據經濟部統計數據，投資台灣三大方案中，超過 150 家企業選擇落腳桃園，投資金額超過 3425 億元，佔整體投資總額 1 兆 8000 億中約 2 成，企業投資桃園金額躍居全台第一。2021 年桃園市的工業不動產交易量，僅在上市櫃法人部分總成交金額就有 324 億元，成為全台最大工業土地買賣市場，而廠房交易更連續四年蟬聯全台投資金額最高縣市。
事實上台商返台設廠，帶動桃園工業不動產快速翻紅，電商崛起加上疫情助長，倉儲物流的需求大幅增加，而倉儲物流營運具長期穩定的租金收入特性，更吸引壽險業投資持有。近兩年物流產業需求旺盛，不論是零售商、電商或第三方物流甚至企業自用物流均在北、中、南積極尋找物流倉儲用地，不少物流業者尋地設廠的計畫均已佈局至 2024 年。在手指經濟持續發酵之下，預料中短期內物流業的不動產需求，無論是租賃或購買，仍有相當的成長空間。2021 年倉儲物流類不動產交易中有 65% 位於桃園地區，合計金額共 82.6 億元，桃園市優越的地理區位持續吸引眾多企業在此設立倉儲發貨中心，而在自動化、智慧化成為物流業主流趨勢的情況下，業者普遍將提高資本支出，預期部分企業將尋求與地主及開發商合作的機會，以興建為其量身打造的物流設施。
工業重鎮桃園自 2015 年以來，持續有上市櫃公司在桃園地區購入工業不動產，其中地價相對較低的楊梅更吸引鄰近廠商購地擴廠，又以壽險業投資楊梅工業用地占比最高，比例近半。包括國泰、南山、全球等近年均積極布局桃園倉儲物流市場，其中，國泰人壽在楊梅工業不動產的投資金額達 54.5 億元，分別在 2015 年以 21.9 億元買下上田段 18000 坪丁種建築用地、及 2019 年以 32.59 億元買下二重溪段 19399 坪丁種建築用地。
根據統計，龜山、中壢、觀音、楊梅四區，四年多來工業不動產交易金額均突破百億元，又以楊梅交易件數最多，從 2018 年來交易量開始增加，吸引迅得機械、欣興電子等台商回流投資擴廠。楊梅區因地理位置獨特，產業聚落完善，價格又較新北及桃園其他區域親民，約僅中壢、龜山一半的價格，更吸引新竹湖口、科學園區以及桃園工業區相關企業買地擴廠。(表二)
根據內政部實價登錄，桃園 2021 年工業不動產交易規模達 908 億且連 5 年規模成長；而桃園 13 個行政區中，2021 年共有 5 個行政區交易規模較 2020 年成長，分別為楊梅區（總金額 167 億，較前年增加 99 億）、蘆竹區（總金額 170 億，較前年增加 61 億）、大溪區（總金額 45 億，較前年增加 27 億）、龍潭區（總金額 46 億，較前年增加 16 億）、新屋區（總金額 26 億，較前年增加 3 億）。且除蘆竹區外，其餘四個行政區均位於南桃園，楊梅區更是交易規模增長金額最多的區域，顯示南桃園的工業不動產正快速發展；過去工業不動產交易主要以北桃園為主，但在重點工業區供給有限下，考量設廠時機及購置成本，讓桃園工業不動產交易版圖洗牌，企業布局南擴的態勢明顯。(表三、表四)
交易規模增長金額最多的楊梅區，位於南桃園的工業區核心位置，加上有幼獅工業區擴大二期、馬達矽谷園區、幼獅青年創業村等開發題材，2021 年交易規模較前年增加近百億之多，交易類型以工業土地佔約 60% 為最多。今年也持續有上市櫃企業在楊梅區投資設廠，包含統一企業以 10.3 億元買下丁種建築用地作倉儲物流園區使用；欣興電子也以 4.54 億元再加碼買下草湳坡段近 3,000 坪工業土地，這已經是欣興電子在楊梅區投資的第三筆工業地產。(表五)
截至今年 8 月，投資台灣三大方案帶來對桃園的總投資金額達 3425 億元，佔整體投資金額 1 兆 8000 億中的 19%，投資家數也已逾 150 家，顯見桃園在這波台商回流潮的重要性，預期在高科技、汽車、化工、物流等產業持續佈局擴廠、以及老舊廠房因應產業升級及工廠合法化下，整體需求仍會高，但在重點工業區的供給有限下，若考量設廠時機以及購置成本，企業購地設廠是可評估往南桃園規劃，楊梅因地理位置上往南可銜接竹科的產業鏈，或可讓佈局策略更有彈性。
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