Taiwan's Main National Gateway: Taoyuan
開啟國門之境的工業第一大城 – 桃園
文 / 胡 Shirley
文化大學中文系｜15 年工業地產開發商企劃經驗
November 01, 2022
2022 年全球大環境風雲變色，疫情、升息、通膨、俄烏戰爭、中美貿易戰、中美科技戰等諸多負面因素席捲而來，尤以美中爭奪世界戰略地位大戰，牽動全球供應鏈版圖甚鉅，加諸國內房市信用管制、土建融限縮等抑制政策，不動產市場買氣明顯受到影響。全球經濟動盪衍生產業供應鏈佈局改變，帶動了台商回流潮，由於桃園擁有最多工業區、產業群聚效益及陸海空交通優勢，屬全台工業大城，自然成為產業首選熱門區域。
當前整體經濟因需求疲弱直接衝擊訂單，美國市場略微下滑，東北亞市場包括日本、韓國等，下滑幅度略多，歐洲市場下滑幅度高達 30％，而大陸清零政策波及停工斷鏈、經濟熄火，訂單衰退最鉅。如蝴蝶效應般，全球經濟滾動式的風險增大，廠商面臨庫存水位升高的壓力，以致部分企業延後投資擴廠計畫，拉長了交易時間。
儘管全球整體經濟大環境的滑落，一般企業對市場多持觀望、保守態度，根據主計處的統計資料顯示，今年 10 月工業生產指數雖然下跌，但四大業中，資訊電子工業年增率（3.27%）最高，電子資訊業及製造業 10 月開始出現上揚趨勢，台灣由台積電領頭的半導體產業所形成的台灣經濟護城河，讓市場保有需求動能，除了半導體產業鏈，其他如電商務流倉儲產業鏈、醫藥生技產業鏈及部分傳統產業，甚或金融壽險業，依然展現出暢旺的需求與經濟活力。
根據統計資料，今年前三季商用不動產的交易額已達 1,371 億，Q3 總體商用不動產交易額為 703 億，其中工業不動產交易額為 426 億，佔總體 70%，同時工業不動產也較去年成長約 18%。近幾年來受到產業擴廠剛需支撐，推升了工業地價的大幅上漲，工業不動產強勁的交易表現，已躍升為市場交易主流。
台灣明星工業城，冠軍黑馬
今年 11 月九合一選舉，桃園意外成為聲量最高的一級戰區，而桃園工業市場因擁有獨天獨厚的優越條件，亦成為台灣明星級第一工業大城。桃園是台灣國門之都，是北台灣北北桃三大核心城市之一，台灣五百大製造業，超過三分之一在桃園設廠，在工業發展的速度上，更成為台灣舉足輕重的重點工業城。
桃園城市的產業發展，大致分為半導體產業、機場經濟學、亞洲矽谷計畫及物流產業等四大面向。桃園工業產值已達 3 兆元，為竹科的 2 倍，桃園在北台灣的半導體產業鏈中逐漸嶄露頭角，已是北台灣產業轉型升級的重鎮。桃園機場經濟除了帶動產業群聚效應及產業升級外，航空城計劃未來將大幅提高旅客量及貨物量，優先引進雲端運算、國際物流、航太產業、生物科技、綠能、智慧車輛等六大產業。（表二）
航空城整體面積約 4,600 公頃，是台灣有史以來最大的土地區段徵收案，優先產業專用區土地今年標售總額約 227億，面積超過 10 萬坪，平均每坪土地標價約 23 萬元，此次招商成功引進中華貿易、大樹醫藥、督洋生技、健策精密工業、力歐新能源、藥華醫藥、星宇航空、統一超商等 8 家企業，跨足雲端運算、國際物流、生物科技、航空輔助、綠色能源等優先產業。此一鳴驚人的招商成果，成為 2022 年不動產交易的亮點，逆轉了今年整體不動產市場量縮的局勢。
半導體產業鏈的核心基地
半導體是台灣關鍵競爭優勢的核心產業，台灣半導體的產業發展從竹科開始，再擴散至全國，桃園位於北台灣科技廊帶的中樞位置，北接大台北的科技廊帶，南接竹科。國內 IC 製造及 IC 設計業發展主要在新竹，半導體供應鏈、設備製造、IC 載板、封裝測試、化學品供應等則以桃園為主要發展基地，桃園擁有極佳的半導體製造和供應條件。( 圖一)
桃園與新竹有著緊密的地緣關係，產業互補結合，形成完整的半導體產業鏈工業。台積電封測廠一廠、二廠位龍潭科學園區，帶動了區域產業的磁吸整合效應，龍科一、二期已達飽和，市府積極著手龍科三期擴大計劃，未來台積電 1 奈米先進製程已確定落腳龍科，桃園將與新竹強強聯手成，打造為桃竹科技廊帶，建立台灣半導體供應鏈的核心基地。(表一)
全球電動車的發展為必然趨勢，由於 IC 是電動車產業中重要的一環，而 IC 正是台灣最強項，台灣也已具備電車零組件的良好基礎，因此繼半導體產業，下一個護國神山將可能是電動車產業。桃園是台灣汽車產業的最大聚落，擁有特斯拉供應鏈，政府正計劃結合桃園與竹科「跨域打造」電動車產業鏈，打進世界電動車市場，以既有的頂尖半導體及汽車工業基礎，迎來下一個台灣護國神山產業。
台灣無可取代的物流之都
桃園具有空港及台北港的「雙港優勢」，平均 4 小時航程可到達亞太各大主要城市( 東京、香港、新加坡、馬尼拉、首爾、北京、曼谷…) ，高速公路 30 分鐘內快速連接桃園機場與自由貿易港區，同時居北台灣的中間位置，有南來北往發達的交通網絡，佔地利優勢，是台灣物流產業生態鏈的指標重鎮。由於宅經濟崛起，促使電商物流倉儲產業的蓬勃發展，桃園更是重中之重的重點城市。（圖三）
除了擁有國際機場、地理位置及交通網絡優勢外，相較於雙北大面積的土地稀缺、購地成本過高，桃園擁有完整大面積的工業土地供給，同時政府規劃有國家級大型開發計劃，如航空城、沙崙產業園區，並導入數位化物流運營、AI