Southern Taiwan Industrial Land Market Report
南台灣高雄工業用地報告
文 / 劉陳傳 Michael
文化大學建築都計博士｜北京清華大學EMBA
逢甲財稅73 畢｜師大附中389 班
March 22, 2023
Listen to one’s words and observe one’s deeds.
How can a man conceal his authentic self ?
聽其言 觀其行 人焉廋哉
檢視高雄市長陳其邁第一任兩年的實際政績及第二任競選連任的財經政策：
1. 積極開闢產業用地、吸引國際領導企業進駐
2. 引進指標大廠，建立南部半導體Ｓ廊帶
3. 擴大強化產學合作及青年就業平台
據產業界實際已投資在高雄產發園區的企業家陳述：
陳其邁市長在行政院的歷練，讓他知道南部欠缺工業用地，回高雄就任市長後，立即著手加速推動橋頭科學園區的規劃開發與招商。陳其邁市長確實是懂得產業需求的地方首長，有劍及履及的做事態度，加以有中央行政院副院長高度的歷練與國家資源支持，確實改變高雄的產業發展環境，高鐵及復工的輕軌捷運串聯更讓整個高雄與南科/ 竹科/ 桃園/ 南港形成一日產業鏈。
打造南台最大半導體聚落
除了台積電，半導體產業鏈相關大小廠已超過80 家落腳高雄產業園區，在產業轉型方面則積極開闢產業用地除橋頭科學園區外還包含仁武園區，和發產業園區，路竹科學園區，亞灣 5G AIoT 創新園區…吸引國際知名企業的進駐。高雄天然深水港更是半導體地緣背景的優勢條件，高雄一直是傳統高雄工業起家的海洋城市，同時為達到強化南台灣半導體優勢，市府結合高雄既有材料與石化產業聚落優勢，以原中油高雄煉油廠報編為楠梓產業園區，規劃做為半導體材料研發核心及科技新聚落樞紐…。向北與南科/ 路科/ 橋科串聯成新興半導體製造聚落，南向則連接大社/ 仁武/ 大寮/ 林園/ 小港半導體材料石化聚落，建立…南部半導體Ｓ廊帶。
而陳其邁市長的醫學背景，相對於高雄城市智慧醫療更是如魚得水，市府除已媒合在地幾間頂尖醫院籌組「高雄聯合學習智慧醫療聯盟」外，並進駐高雄亞灣 5G AIoT 創新園區，願景要建構全台甚至全世界最大的醫療聯合學習平台，一方面解決臨床上所碰到的醫療診斷、治療及遠距醫療服務等問題，並利用解決方案進行虛實整合擴大高雄智慧醫療領域發展。打造南台最大半導體產業聚落屬於引入新產業，另外更力推高雄在地傳統產業數位轉型、智慧製造，邀 5G 廠商來高雄做應用服務，同步致力於打造高雄成為5G 智慧醫療平台，打造高雄成宜居智慧城市。
2022 年高雄就已獲得APEC 能源智慧社區最佳案例「低碳示範城市金獎」和「智慧交通銀獎」，IDC 亞太區智慧城市大獎「公共安全」與「交通運輸」2 項優勝、智慧運輸世界大會名人堂地方政府成就獎的「台灣智慧城市創新應用獎」以及「宜居永續城市傑出獎」。
台灣媒體的城市競爭力評比，高雄已成第二名。去年高雄市營利事業總銷售額 5.5 兆元，相較前年增加超過 1 兆元且高出全國平均值 16.25%，居六都之冠，創縣市合併以來新高，而高雄稅收也增加，至今年底估計可還債達 100億元。
高雄屏東篇：
隨著包括默克 Merck / 英特格Entegris / 台積電 TSMC 等跨國半導體陸續投資高雄，高雄金屬中心代理執行長林志隆於2022 年11 月28 日指出，過去，金屬中心協助金屬相關產業及鋼鐵產業等高雄產業轉型升級，協助扶植中小型企業發展，並配合政府產業轉型政策。近幾年也更積極投入半導體、淨零減碳、電動車、國防航太、循環材料及醫療器材等技術研發，這些正是高雄金屬中心的技術與研發優勢。
高雄產業正處於轉型半導體 IC 封裝、設備、以及材料的關鍵階段，金屬中心將在掌握黃金時期，扮演一個助攻的重要角色，將投資高雄的跨國企業生產所需的上游材料和設備，供應在地化，「把商機留在高雄」，如此一來，在地產業才能真正享有跨國企業投資高雄的實質效益，進而進軍全球市場，讓在地企業能夠趕上企業這一波投資高雄的熱潮，所帶來的實質效益。南台灣科技Ｓ廊帶，北有路竹科、以及未來將有鴻海進駐，打造國家級自駕車聯網試驗場域的橋頭科、東有大社石化工業區、航太產業聚落的仁武產業園區、南有楠梓科技產業園區、高軟和 5G AIoT 的聚落亞灣，西邊更是緊鄰台積電、國際半導體材料及設備大廠進駐的楠梓產業園區，以及循環技術暨材料創新研發中心。此外，金屬中心也協助產業進行減碳淨零政策，建立產業碳排地圖，規劃產業淨零路徑，以及針對趨勢盤點，彙整減碳淨零動態，並盤點淨零政策趨勢。
屏東則在潘孟安縣長 8 年來積極招商下，大幅改善交通建設、水利建設，積極發展再生能源；而屏南工業區土地規劃完整，基礎電力、汙水處理系統完整，且高雄台積電設廠效應，高雄工業用地價格大幅攀升且釋出者稀、仁大工業區化工特區縮編，設廠在高雄成本較高下，許多大型企業看好屏南工業區未來發展性，陸續在這設廠發展，帶動了屏南工業區的工業地價。前陣子高雄大發工業區土地成交單價每坪約落在 26 萬至 28 萬間，且一地難求，屏南工業區則漲到每坪 18 萬至 21 萬，因具有絕佳地利位置及發展性，陸續有知名企業進駐。經國道 88 從高雄到屏南工業區車程約 45 分，從左營高鐵到屏南工業區約 65 分鐘，屏南工業區緊鄰潮州、林邊、枋寮屏東大鎮，外加機械自動化搭配人力，就業率越來越穩定。未來行政院高鐵南延計畫將會大幅縮短南北車程，屏南工業區廠商間有完整蒸汽管路網，符合ESG 浪潮，又是台灣太陽能光電發電效率最好區域，土地成本相對高雄低廉，傳統產業相當看好屏南工業區。
目前多家知名企業皆選擇屏南工業區作為基地，化工產業代表如: 長興材料、國泰化工、永豐集團申豐特用應材、中碳、聯超實業、帝興。循環經濟產業有: 大恆資源、台利達環保、和協環保、環拓科技、國泰金控旗下創投揚泰廢輪胎回收裂解廠、聯友金屬。鋼鐵產業有: 高興昌、燁興、明徽企業。食品產業: 聯華食品、大成。生技產業：新加坡商傑樂生技等…
因應全球供應鏈重整契機，不少台商打算返國投資，熱錢不斷，但是高雄工業用地供需不足，高市府經發局長廖泰翔估計未來 5 至 10 年內，工業用地供需有逾 500公頃短缺。今年台灣整體不動產市場的熱度不若 2021 年，土地交易市場，出現住宅用地漸有冷卻，開發商追價購地熱潮不再，價格回復理性分析，唯工業地產仍維持熱度，因企業有自用之殷切需求。分析 2022 年不動產土地交易市場，前三季累計總成交額 1,432 億元，工業用地及產業用土地加總居整體的 43％，交易金額計約 616 億元，而住宅用地交易分額僅 30%，前三季成交金額計約 434 億元。
2022 年工業不動產市場主要買方主要來自半導體相關產業，科技製造業及倉儲流通業的需求( 包括自用倉儲物流)，工業不動產的穩定租金投報率及長期穩定租約也吸引金融壽險業持有。
央行升息， 2.595％是金融壽險業購置不動產的新門檻，也促使金融保險業在工業不動產的投資策略漸往中南部尤其是新興的高雄工業區！
位於高雄市大寮區的【大發工業區】，是近年高雄工業不動產交易最熱絡的區域之一，屬 Apple 供應商的台郡科技則是高雄【和發產業園區】產一用地專區最大的買家。【大發工業區】過往平均每年都有約 10 件交易，平均成交單價已來到每坪@26 萬–@28 萬，除逐漸上揚外亦出現一地難求的惜售情景。
大發工業區內約有 605 家廠商，知名企業林立。如台塑 / 長春 / 台郡 / 國巨 / 三洋藥品 / 巴斯夫 / 長興 / 中聯 / 中鴻…。等等上市櫃公司及外商企業。
台商回流與產業升級加上高雄整體環保意識，甲種工業用地相對就成為生產事業最佳的選擇，且因而緊鄰高雄市區與 88 交流道的便利交通，讓大發工業區坐擁工業區的首選 !
136 公頃的和發產業園區，從數年前的乏人問津，受惠於高雄市政府積極招商引資，建設紅利及台積電宣佈設廠效應加上半導體科技Ｓ廊道串連成形，產業上下游供應鏈陸續群聚佈局，到去年和發產業園區全數完銷，呈現企業界對高雄工業地的需求程度，確實如高市府經發局長廖泰翔所提及：估計 5 至 10 年內工業用土地供需有逾 500 公頃短缺！
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