ESG Corporate Headquarters Preferred
Beitou-Shilin Technology Park
ESG 企業總部首選
北投士林科技園區
文 / 胡 Shirley
文化大學中文系
15 年工業地產開發商企劃經驗
January 01, 2024
台北科技走廊
最美的核心戰略基地
當今全球產業發展趨勢，科技產業為重要的經濟動脈，台灣北中南亦興起一股科技廊道的政策風潮，帶動整體科技產業轉型升級接軌世界。科技園區藉由整合區域資源提供產業發展基地與建設，創造大量就業人口，帶動區域居住需求，進而活絡房地產發展。
北市的科技走廊以智慧密集產業為發展目標，既有的內科、南軟趨近飽和，因此市政府規劃了 4+1 產業園區，包含南港生技聚落計劃、內科 2.0 計劃、士林北投科技園區、生態社子島計劃與及圓山新創聚落，做為未來擴大發展布局戰略 ; 北士科同時也與關渡科技工業區、北投影視音產業園區共同列為「大北區金三角計劃」。
北士科是台北最後一塊科技廊道重畫區，被譽為北台灣下一波經濟引擎，定錨台北未來 20 年發展，成為北市下一個發展的科技重鎮。近年來為各大建商爭搶開發目標，成為北市土地買賣熱區，未來產值上看兆元，為大北區門戶計劃戰略核心，形塑大北區的未來價值。
北投士林科技圈區規劃特色
智慧城市示範基地
率先打造 「台北市智慧生態社區示範計劃」，推動智慧城市、田園城市與社區營造的理念，實施低碳、節能、減洪及保水等工程設計，於水利、道路、公園及專案住宅等公共工程，導入智慧運用與生態工法等合宜設施。
智慧健康醫療主軸
T16~T18 為科專核心，有金仁寶總部和新光人壽雙子星大樓，開發規模相當一棟台北 101 加南港中信金雙塔總部園區，將成為北區門戶地標。屆時金仁寶研發單位、生技、幹細胞和醫療等新科技事業會一併進駐，新光人壽則成立產業支援辦公室與研發總部。
田園城市生態綠洲
園區多處主題公園綠地，保留原古厝宮廟等文化地景記憶，建置共融式兒童探索遊戲場，以及林蔭蝶鳥花園、休閒生態濕地等，並設置透水鋪面地磚、雨水撲滿等，將水資源循環利用，建立智慧生態公園。
兼顧園區協調美感
政府對園區整體建築設計作了多項規範，讓園區內的建築群看起來更協調美觀，寬敞舒適的棋盤式街區，井然有序。施行高壓電塔電線點纜地下化的「共同管道」工程，提升整體園區市容美感，避免未來挖馬路之苦。
超級堤防景觀無遮
鑑於內科傳統的高牆堤防，不僅有壓迫感也阻隔了河岸景觀，北士科採行日本超級堤防概念，具 200 年的防洪標準，填土提高河岸底盤，形成一條隱形緩坡堤防線，堤防結構更安全穩固，還能享受開闊的河岸視野。
園區智慧綠建築指標企業
■ 中鼎集團
北士科第一個進駐企業，為中鼎第二總部大樓，親自打造節能、永續與環境共生的綠色建築，實現人與環境及設施對話的智慧大樓，擁三大標章認證，包括 LEED 綠建築黃金級標章、台灣綠建築標章 EEWH 鑽石級、智慧建築標章 ITB 鑽石級。基地 1,567 坪，僅建築 583 坪，餘廣達 984 坪全數保留為中鼎專屬開放空間，並滿植楓香、山櫻花等喬木及長紅木等灌木，綠覆率高達 266.15%。
■ 金仁寶集團
預計斥資 300 億打造集團新總部，作為北士科淨零排放示範區，將循環經濟、節能減碳概念納入建築設計，承諾取得建築能效一級標章、黃金級綠建築標章，將是全國第一個取得「建築能效一級」的開發案。打造 20,000M2 以上「台灣之森」開放綠意，成為最大綠覆率的高科技辦公園區，也積極規劃未來捷運站接駁巴士、u-bike 站點、共享運具、電動車充電車位等綠色交通規劃。
■ 江陵集團
為北士科積極購地的低調建商，江陵打造綠建築行之有年，專注投入社區總體營造，導入永續智慧城市概念，並充分整合集團資源，將自有農場的植栽移植至建案綠化社區環境，與北士科園區智慧城市示範基地的理念十分契合。事業更擴及智慧建築管理實踐平台，將建築透過物聯網(IoT)、人工智慧(AI)、建築資訊模型(BIM)、智慧監控(IVS) ，構築一個完整的智慧建築管理系統。
周邊環境脈絡及特色
士林區早年普設私塾，文風鼎盛，遂以「士子如林」而稱為「士林」。由於自七星山延伸出一條隱形帝王軸線，國民政府遷台後，從中山樓、故宮、士林官邸、圓山飯店到總統府，國家重要決策、達官顯貴出入都在此一脈相承的風水龍脈，可謂台灣貴冑始源之地，承載豐厚的人文史脈與無可取代的地位。
在地理位置上，緊鄰大直重劃區、中山北路百年官道，涵蓋士林、芝山、石牌、天母、榮總及關渡等生活圈。坐擁得天獨厚的山水自然地景，基隆河、雙溪河、淡水河三條水脈緊密環扣，周邊亦有綿延山系環抱，可遠眺關渡平原淡水河觀音山夕照。
本區富含豐沛的藝文資源，為北市重要的「觀光廊道」，在臺北市遊覽觀光景點中，故宮博物院、士林夜市、陽明山以及士林官邸為外國遊客必來票選前十名，其中士林文化地標「台北藝術中心」更獲得 CNN「全球最具顛覆性八大建築」、英國衛報「全球藝文亮點」。
北士科周邊生活圈擁有密集的醫療院所、醫護系所等醫療資源，包括榮總、振興、陽明、新光、和信…等，尤其陽明交大就近提供專業新創人才，集豐富的醫療產官學量能，形成一條完整的「頂級醫療廊道」，使北士科園區具備發展智慧健康醫療產業之潛力。
政府挹注多元的創新藝文活力以及新興科技產業能量，強力推升北士科為台北科技走廊重要核心，提供更多規模經濟的成長契機，結合士林夜市商圈、劍潭士林捷運 TOD 共構商圈，串聯北投關渡產業園區，帶動區域經濟新動能，翻轉北區軸線城市新氣象。
交通條件與建設
相較於內科的腹地與人流量，北士科對未來交通的衝擊較低，而北士科的周邊道路亦較為寬敞，儘管北士科與內科的諸多條件不同，但借鏡內科交通壅塞的慘痛經驗，為避免重蹈覆轍，同時解決北士科座落位置原來所面臨的交通困境，政府已事先做好規劃，無論是園區未來的聯外便利性、車潮導流紓解，抑或是園區內通勤橋接捷運系統，都能獲得配套解決。
北士科未來的發展看好，也是當地居民的殷切期盼，基礎交通建設已陸續完成，周邊道路系統，近捷運淡水線芝山站、明德站，還有預計 2029 年完工的捷運環狀線北環段，福國路則預留未來社子輕軌的擴充空間。主要聯外道路為洲美快速道路、承德路 (40M寬)、文林北路 (42M 寬) 及福國路 (40M 寬)，加諸周邊的捷運士林站 TOD 及劍潭站 TOD 陸續到位，讓北士科的交通樞紐再進化升級，躍升為台北科技走廊的黃金核心地位。
園區交通條件 :
■ 淡水信義紅線 : 捷運士林、芝山、明德站，一端通往關渡科技工業區、淡水，一端通往中山、大安、信義區，串接北北桃捷運網絡。
■ 環狀線北環段 : 預計 118 年完工，快速銜接大直、內科。自新北產業園區，沿著士林至劍南路站銜接東環段與文湖線交會。
■ 洲美快速道路 : 為北士科東西向主要幹道，自福國路延伸段交流道直上，銜接國道一號，高效聯外，可紓解園區引入的車流對周邊交通的負荷。
■ 園區公車路線 : 新設公車站位，現有 22 條路線，可通達“捷運芝山站”，並增闢“北環幹線公車”，串聯“北士科、內科、南軟”科技廊道之黃金路線，同時銜接未來捷運北環線及部分東環線，可望增加通勤民眾便利性。
■ 新增聯外路網 : 明年將編預算評估兩聯外路網可行性，包括大業路興建高架橋往南跨越承德路口銜接洲美快速道路，以及洲美快速道路高架橋南延至中山高速公路。
■ 社子輕軌捷運 : 社子輕軌捷運規劃東西線、南北線兩條路線，增加運輸能量，可串接天母、大稻埕、社子島、北士科、關渡平原等，沿線亦具景觀特色。
北士科區域房市表現
北士科目前看似仍為一片空曠之地，但近年已是兵家必爭之地，除了吸引多家知名一級建商積極購地，並有部分科專基地已陸續動工，而住宅區更是百家爭鳴，由於近士林、石牌、天母黃金地段，在地人剛性需求旺盛，因此不少個案預售表現亮眼。目前科專區已有進駐及將進駐之大型企業，如 (VOLVO) 新凱汽車、(BMW) 汎德永業汽車設立旗艦展售中心、HONDA 汽車旗艦展售中心，以及中鼎集團、友華生技、叡揚資訊、正大集團等企業總部。
2017 年中鼎集團買下北士科新洲美段 1,567.09 坪土地，為北士科首宗土地交易，2021 年啟用第二總部大樓，為北士科第一個進駐的重量級企業。首棟廠辦大樓「華固創富中心」，2021 年 5 月友華生技以每坪 64.64 萬元買 3,704坪，7 月睿揚資訊以每坪 65 萬買下 929 坪，11 月友華科技再以每坪 78.2 萬元追加購買，友華即是看中北士科地緣條件，除周邊的優質生活圈外，更擁有豐沛的醫療產學資源與人才供給。
北士科私有科專地交易金額高達 210 億，2021 年科專土地單價破 200 萬，最高單價為 215 萬，住宅土地最高單價為 260 萬，今年 (2023 年) 園區內土地單價開價已達 280~300 萬之譜，地價的過度炒作，致使土地成本居高不下，對未來的房價均有連動影響，而房價亦會影響買家的進駐意願。科專土地從 2017 年成交單價 127 萬至 2021年成交單價 215 萬，五年漲幅達 70%，期間 2017~2018一年漲幅為 22%，2018~2021 四年漲幅為 39%。
繼 2021 年「華固創富中心」火紅完銷後，2022 年「華固樂富中心」再度整棟完售，點燃北士科房市交易新高點。依目前所掌握的建案粗估統計，北市科估計未來約釋出 19 萬坪以上的商辦/ 廠辦面積供給量，將成為北市一超級明星戰區，科專區的熱度外溢至園區住宅預售案，目前約已推出 10 個預售案，合計約 937 戶，於 2022 年首推上市即成房市焦點，平均交易單價破百萬，最高成交價為 139 萬，直逼蛋黃區，形成一新興菁英生活圈。
北士科優勢與市場預期
近五年北市屋齡在 10 年內的辦公室交易量為 202 億，中山區 142 億居冠，士林區 45 億元次之，而中山區的交易大多集中在大直，顯見 A 辦市場已有往北區移動趨勢。北市 A 辦多集中在市心信義計劃區以及外圍南港、大直區，士林鄰近大直區，而內科與北士科以廠辦類型為主，且北士科多為頂辦規格，從大直延伸至士林、關渡，頂級辦公室新聚落已悄然陸續成形。北士科在地緣上自內科、大直延伸過來，幅員串接至關渡科技工業區，未來還可跨入社子島腹地。
北市未來釋出最大量體辦公室面積為信義計劃區與南港區，然均以租賃市場為主，出售或是整棟出售的總部大樓供給量能不足，華固創富中心、樂富中心受企業青睞，即反應科技廠辦市場的需求性與稀缺性，因應企業的整合需求、產業擴展及發展版塊移動，興起一股企業遷移換殼潮，尤其整棟總部大樓物件出清一棟即少一棟，整層大面積廠辦亦甚為稀有，在目前企業總部需求殷切下，北士科將有機會遞補此空缺市場，成為企業爭搶進駐之黃金地段。
北士科在整個科技廊帶中具重要的位置，未來可望真正站上帝王龍脈軸線的高位。由於北士科是重劃區，也是首座智慧城市示範科技園區，規劃上均採用最高規格，比信義區更現代提升，因應政府 2050 年淨零排放目標，環保、節能、永續的綠建築成為企業置產進駐的重要評估條件，北士科的規劃理念可滿足企業 ESG 永續發展的目標。一方面內科與南軟已趨飽和，預估未來 5 年，北士科是企業進駐的首選，成為大型企業總部聚落。
結語
北士科具有諸多優渥條件，如地理環境的先天優勢、豐沛的產業/ 醫療/ 觀光商圈資源、政府政策的強力支持、交通計劃的逐步到位，捷運 TOD 商圈開發案，以及新光紡織、士林電機、士林紙業「士林三寶」的開發案，均能發揮強大的加值效應。
屆整個園區建設完成，產業聚落商圈市場成熟時，房價勢必跟著水漲船高，因此預售階段不僅可因應客戶的需求量身打造，同時享有冠名權，更是逢低買進好時機。隨著北士科的開發進程，2025 年完成地下化工程，2026 年金仁寶企業總部完工啟用，預估在 2031 年完成開發期限前，將再掀起一波升值漲幅潮。
住邦佳士得推薦一些大北區科技廊道門戶的多元優質物件，如北士科預售綠建築企業總部，士林精華段全新辦公大樓，以及稀珍的單層千坪景觀大樓、近捷運的景觀大樓……等，可提供企業多元選擇。
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